Postup prodeje bytu se mnou

aneb 11 kroků při prodeji bytu v Praze 11

1. Osobní kontakt, zjištění potřeb

Zásadní roli při zahájení jakékoli spolupráce hraje vzájemná důvěra mezi oběma stranami – realitním makléřem a prodávajícím. Výhodou naší realitní kanceláře HLOUŠEK REALITY jsou dlouholeté zkušenosti s prodejem bytů v lokalitě Jižního Města, které nám umožňují lépe se vcítit do potřeb svých klientů.

Při první osobní schůzce se především seznámím s vašimi představami a vyslechnu vaše potřeby. Tato první konzultace může proběhnout v naší realitní kanceláři, ale ještě lepší je setkání přímo v dané nemovitosti. Společně stanovíme strategii prodeje. Často je zapotřebí časovou osu prodeje řešit s ohledem na vaše další plány a pamatovat na časovou návaznost např. v případě, že prodáváte nemovitost, na kterou máte sami hypotéku, apod.

2. Posouzení ceny

Jak stanovit nabídkovou cenu, to je hned na začátku asi ta nejožehavější otázka. Ceny uvedené v inzerci jsou totiž do značné míry zavádějící, protože vycházejí z nabídek, které se nerealizovaly. Směrodatné jsou skutečně dosažené prodejní ceny, které jsou zachyceny např. v některých cenových mapách. Žádná nemovitost ale není stejná a jedinečné rozdíly je třeba správně zohlednit.

Správné nastavení ceny je klíčem k úspěchu. Nízká nabídková cena znamená pochopitelně zbytečnou ztrátu při prodeji, zatímco příliš vysoká cena vede k neúměrně dlouhému nabízení a poškození obrazu nemovitosti na trhu, což nakonec vede v řadě případů také ke zbytečně nízké prodejní ceně.

Na základě osobní návštěvy nemovitosti s použitím srovnávací analýzy provedu kalkulaci ceny, která je pro následný prodej zásadním krokem. Více na blogu zde.

3. Uzavření smlouvy

Podpisem zprostředkovatelské smlouvy v naší realitní kanceláři svěříte vaši nemovitost do mojí péče a já tím získám oprávnění ji veřejně nabízet. Smlouva je vždy exkluzivní, a to z několika důvodů. Pokud bych nezastupovala prodávajícího výhradně, nic z toho, co bude následovat dál, bych pro vás jako svého klienta nemohla dělat, protože je to velmi časově i finančně náročné.

Makléř by měl být vždy profesionál a měl by se prodeji věnovat naplno. To je možné, jen pokud pracuje na prodeji exkluzivně.

4. Podklady

Nejdříve je třeba zajistit potřebné listiny prokazující vlastnictví nemovitosti, technické informace i Průkaz energetické náročnosti budov PENB. Zároveň je nezbytné ověřit právní stav nemovitosti na katastru nemovitostí (info o případných zástavách, věcných břemenech atd.).

5. Příprava nemovitosti na prodej, homestaging

Naplánujeme další setkání, protože byt se musí před prodejem upravit tak, aby na první pohled zaujal. Platí totiž, že první dojem a emoce při prodeji rozhodují.

Homestaging je účinný nástroj, s jehož pomocí prodáte svoji nemovitost rychleji a za vyšší cenu. Díky němu vyniknou pozitivní stránky, aniž bychom zakrývali nedostatky. Využívám většinou stávající nábytek a pracuji především s doplňky a barvami. V případě potřeby spolupracuji s profesionálním homestagerem. Více na blogu zde.

6. Příprava prezentace

Kvalitní fotografie a video prohlídku svěřuji do rukou profesionálů, kteří mají letité zkušenosti a nejmodernější vybavení. Cílem je umět zaujmout nejen celkovým zpracováním, ale také zapojením hudby, barev a často i záběrů z dronu.

Z natáčení nebo focení vytvořím příspěvek na sociální sítě, kterým naladím první zájemce ještě před zveřejněním inzerátu na realitních serverech. Více o focení na blogu zde. A více o videoprohlídkách na blogu zde.

Přichází na řadu příprava poutavého prodejního textu do inzerce. Pro lepší představu o celkovém uspořádání nemovitosti doplním ještě 2D a 3D půdorysy (více na blogu zde), virtuální prohlídku (více na blogu zde) popřípadě i vizualizaci. Nejvíce určitě upoutá vlastní web prodávané nemovitosti. Více na blogu zde.

7. Realitní marketing

Vždy je zapotřebí zvolit optimální strategii a využít všech dostupných marketingových nástrojů k získání vážných zájemců. Proto udělám všechno proto, aby vaše nemovitost vystoupila z davu a vynikla mezi ostatními.

Zveřejním inzerát na placených realitních serverech i na svých webových stránkách a ve výloze naší místní kanceláře, ale oslovím aktivně i ty zájemce za své vlastní databáze, kteří podobné bydlení poptávají.

8. Prohlídky

Na každou prohlídku se pečlivě připravuji a klientovi poskytnu veškeré potřebné informace a dokumenty, třeba i formou brožury.

Jednou z možných strategií může být i prohlídkový den, při kterém během několika hodin navštíví nemovitost více zájemců jeden po druhém. Takový prohlídkový maratón často přináší skvělé výsledky.

Pokud nebudete jako prodávající na prohlídkách přítomni, budu vás o jejich průběhu pravidelně informovat.

9. Vyjednávání

Upoutání a udržení zájmu, a hlavně jeho dovedení k nějaké formě zajištění (smlouvy, závazku), vyžaduje určité vyjednávací schopnosti.  Jsem proto vnímavý obchodník a vyjednavač, protože vím, že se to vyplatí. Daří se mi pak zájemce přesvědčit, že vaše nemovitost je pro ně lepší než jakékoli jiné srovnatelné reality na trhu.

10. Právní servis

Celá transakce musí být dostatečně právně zajištěna. Musíte mít jako prodávající jistotu, že nakonec dostane kupní cenu, a že ji dostanete včas. To znamená, že se například převod nezadrhne na financování (hypotéční úvěr kupujícího, zástava nemovitosti), ani při zápisu do katastru (správné náležitosti kupní smlouvy a návrhu na vklad).

 V této fázi prodeje je nutné sladit potřeby a možnosti plateb kupní ceny na obou stranách kupní smlouvy, i s ohledem na řešení bydlení obou stran.  Je nutné také jednoznačně sjednat termíny vyklizení nemovitosti nebo bytu a předání, specifikovat příslušenství a zařízení bytu (co je a není zahrnuto v kupní ceně).

Pro nás právní servis standardně zajišťuje advokátka, se kterou dlouhodobě naše realitní kancelář spolupracuje a která se specializuje na oblast nemovitostí. Zajistí pro vás vyhotovení smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouvy, smlouvy o úschově i návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Poskytne informace o složení kupní ceny do advokátní úschovy, o vkladu kupní smlouvy do katastru nemovitosti, informaci o přepisu vlastnického práva a vyplacení kupní ceny prodávajícímu.

11. Předání nemovitosti

Po provedení vkladu do katastru nemovitostí upřesníme termín předání podle toho, jak byl předtím sjednán v kupní smlouvě. Připravím pro vás veškerou převodní dokumentaci i převod energií a služeb (elektřina, plyn, voda). Při samotném předání bytu obě strany podepíší předávací protokol, ve kterém prodávající potvrdí, že byt předal, a kupující, že nemovitost převzal.

Závěrem

Celý prodejní proces byl měl být co nejlépe sladěný, a proto je potřeba věnovat pozornost sebemenším detailům. Důležitá je schopnost rozpoznat, který zájemce je pro vás ten pravý, ten, který je schopný zaplatit nejlepší cenu. Aby všechno nakonec proběhlo, jak má, je nezbytné všechno dobře projednat a kvalitně smluvně podchytit, aby se předešlo možným problémům a nedorozuměním.

Síla úspěšného prodeje je ve skloubení všech aspektů, a to bez znalostí a zkušeností nejde. Jsem tu pro vás, abych vám na vaší „cestě prodeje“ podala pomocnou ruku.

Možná se vám honí hlavou . . .

Kdy platím provizi?
Provizi mi platíte až poté, co Vám bude vyplacena kupní cena za prodej nemovitosti. Žádnou zálohu nevybírám. To je férové, ne?
Platím něco, když se byt neprodá?
Rizika z neúspěšného prodeje beru na sebe a náklady s přípravou prodeje hradím já. Nárok na provizi mi vzniká až po úspěšném prodeji Vašeho bytu. Pokud dáte na moje doporučení, k prodeji by mělo v daném termínu dojít.
Jak dlouho trvá prodej?
V případě, že budeme již od začátku nabízet byt za reálnou cenu, můžeme mít kupujícího do několika málo týdnů. V případě, že zkoušíme cenu vyšší, může se prodej protáhnout, nebo k němu nemusí dojít vůbec.
Pomůžete mi s prodejem nemovitosti i mimo Jižní Město?
Samozřejmě. Mojí specializací je sice především prodej bytů na Jižním Městě a v okolí, ale s naším realitním týmem běžně zajišťujeme prodeje nemovitostí v celé Praze a Středočeském kraji.
Jak mohu dosáhnout vyšší prodejní ceny za byt nebo rychlejší termín prodeje?
Na začátku spolupráce probereme Vaše možnosti a požadavky a také potenciál Vašeho bytu. Připravím marketingový plán prodeje a společně stanovíme postup přípravy a prodeje. Všechna má doporučení povedou k dosažení nejrychlejšího prodeje za nejvyšší možnou cenu v návaznosti na Vaše potřeby.
Byt už delší dobu nabízím u jiné realitní kanceláře. Co mám dělat?
Často se setkávám s tím, že klienti podcenili výběr realitního makléře/realitní kanceláře a teď jim prodej vázne. Ozvěte se mi a zkusíme najít řešení. V naší realitní kanceláři HLOUŠEK REALITY už jsme úspěšně prodali mnoho nemovitostí, které předchozí RK nemohly předtím prodat.
Co vše je v ceně provize?

V ceně provize máte u mne:

  • Počáteční realitní konzultaci
  • Cenovou analýzu tržní ceny a doporučení úprav/opatření pro dosažení maximální prodejní ceny
  • Přípravu prezentace
  • Nabízení a realitní marketing
  • Zajištění podkladů k bytu z veřejných zdrojů
  • Zajištění právního servisu včetně úschovy kupní ceny u našeho spolupracujícího advokáta
  • Předání bytu a pomoc s přehlášením energií
Mohu byt nabízet sám?

Pokud chcete prodat byt co nejlépe, nechte jeho prodej jen na mně. V případě,  že by Vás oslovil nějaký zájemce přímo, odkažte ho na mne a dokončíme prodej společně.

Ještě s prodejem bytu váháte? Nabízím 30 minutovou konzultaci zdarma.
V případě zájmu zavolejte, napište.

Zavolejte nebo napište

3 + 6 =

Kontakty
PhDr. Jana Hloušková
+420 732 174 735
facebook
youtube
PhDr. Jana Hloušková | Tel.: 732 174 735, 272 927 497 | E-mail: jana@hlouskova.cz